O Direito de Renovação Contratual de Imóveis Não Residenciais

No meio empresarial alguns tantos questionamentos surgem antes de abrir o próprio negócio, entre eles, o espaço a ser instalada a empresa. Vale à pena fazer uma locação? Quais os riscos?

O que poucos sabem é que a legislação trouxe uma garantia ao empresário que impacta diretamente na continuidade do negócio - O Direito de Renovação Contratual de Imóveis não residenciais.

A Lei n° 8.245/91[1], mais conhecida como Lei do Inquilinato, no art. 51, descreve que nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo antes estabelecido, desde que preenchidos alguns requisitos vejamos: ​

1. O contrato deve ser celebrado por escrito;

2. Prazo determinado – O contrato de locação deve possui uma data fim;

3. Prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

4. O locatário esteja explorando seu comercio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

A demonstração destes requisitos é imprescindível, e leciona Souza a respeito, “Como desprende do texto legal, o exercício da atividade empresarial, desde que atendidas certas condições, confere ao locatário o direito à renovação do contrato, por igual prazo, o que constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial.”[2] Explica também que, “o que importa é deixar claro que, pelo menos nos últimos três anos da locação, ele esteja exercendo o comércio, ou em outras palavras, é indispensável que haja, efetivamente, um fundo empresarial, que mereça, então, ser protegido”[3].

O pedido de renovação precisa ser ajuizado dentro do interregno de um ano e de no mínimo de seis meses anteriores à data final de vigência do Contrato de Locação, conforme prevê o art. 51, § 5º da Lei 8.245/91.

Ainda, importante ressaltar que existem ressalvas previstas pela legislação que impedem esta renovação, conforme previsto nos artigos 52 do Lei 8.245/91.

Portanto, antes de instalar uma empresa e assinar um contrato de locação não residencial, é recomendado ao empreendedor buscar um advogado para análise do contrato de locação, verificando se este instrumento atende aos requisitos previstos na legislação para uma possível futura renovação obrigatória, caso seja esse o interesse e a necessidade da empresa.

[1] BRASIL. Lei 8.245 de outubro de 1991. Lei do Inquilinato. Disponível: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm

[2] SOUZA, Sylvio Capanema. A Lei do Inquilinato Comentada. 10ª ed. rev. Rio de Janeiro: Forense, 2017.p. 50.

[3] SOUZA, Sylvio Capanema. A Lei do Inquilinato Comentada. 10ª ed. rev. Rio de Janeiro: Forense, 2017.p. 51.